عوامل درون‌زای مسکن/پایان نامه عوامل موثر بر قیمت مسکن

دانلود پایان نامه

 سياست دولت مبني بر کاهش قيمت و افزايش توليد کالاهاي بادوام – مانند خودرو و… است، بنابراين جذابيت‌هاي اين بازار طي سال‌هاي اخير به طور قابل ملاحظه‌اي کاهش پيدا کرده و خواهد کرد. در اين صورت دو بازار «سرمايه (‌بورس)» و «زمين و مسکن» است که مي‌تواند هدف‌هاي

آتي جريان نقدينگي باشد. در شرايط کنوني به دليل سابقه نامطمئن بازار سرمايه، اين بازار از جذابيت کمتري برخوردار است، بنابراين تنها بازاري که با سابقه اطمينان آور، مي‌تواند جريان نقدينگي

سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمين و مسکن است که متاسفانه اين بازار به دليل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگري و دلالي است.

در شرايط کنوني اگر دولت اقدام به اتخاذ سياست‌هاي اصولي در بخش زمين و مسکن کند همچون اتخاذ سياست طرف عرضه به جاي تحريک بازار از ناحيه تقاضا و حذف مالکيت واسط زمين (‌يکي بودن سازنده و مالک) در پروژه‌هاي ساخت انبوه مسکن و… تهديد ورود سرمايه‌ها به اين بخش به

راحتي تبديل به فرصت و منجر به افزايش توليد مسکن مي‌شود. اين در حالي است که در شرايط کنوني که نمونه آنها در دهه‌هاي قبلي تجربه شده است ورود نقدينگي به اين بازار نه تنها منجر به

افزايش توليد به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزايش شديد قيمت زمين و مسکن گردیده است.(دنیامالی ، 1391)

6-2عوامل تاثير‌گذار «درون‌زا»

علاوه بر عوامل بيروني، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون دروني است. شرح مهم‌ترين عوامل تاثير‌گذار بر اين بخش در ادامه آمده است و به نحوه و ميزان تاثير‌پذيري آنها اشاره شده است. به گفته

کارشناسان در کشور حدود 6/1‌ميليون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1‌ميليون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.

اين در حالي است که با توجه به هرم سني جمعيت کشور و رسيدن پيک جمعيت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نياز به مسکن، سالانه ساخت 700‌ هزار واحد مسکوني که براساس پيش‌بيني‌ها تا سال 1390 به مرز 930‌ هزار نفر نيز خواهد رسيد در کشور ضروري است.

اين بدين معناست که براي اصلاح وضع موجود، بايد تا 10 سال آينده با احتساب نرخ استهلاک 30‌درصد، سالانه 4/1‌ميليون واحد مسکوني ساخته شود. تا به موجودي مسکن کشور، سالانه يک‌ميليون واحد اضافه شود. با اين وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترين ميزان عرضه مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700‌ هزار واحد مسکوني بدون احتساب واحدهاي تخريب شده بوده است.

در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طي ساليان آتي دارد و اين در حالي است که پديده مهاجرت، عاملي مضاعف بر افزايش تقاضا در اين بخش شده است. در اين ميان، «مسکن» در نهايت يک کالاي مصرفي است. بدين معني که در توليد کالاي مذکور، زنجيره‌اي از نهاده‌هاي واسطه‌اي در يک چرخه اقتصادي فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌اي براي توليد کالاي ديگري مورد استفاده واقع نخواهد شد.

بنابراين اگر در شرايطي از اقتصاد، مسکن از کالاي مصرف به کالاي سرمايه‌اي و سوداگرانه تبديل شود بدين معني خواهد بود که براي خريد کالايي که توليد شده، نقدينگي بيشتري را بايد پرداخت و يک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزايش قيمت قابل ملاحظه‌اي دست پيدا خواهد کرد که در اين شرايط سوداگري و دلالي بر بازار فوق حاکم شده و سرمايه‌هايي که به هدف افزايش سود وارد بازار مي‌شوند به مانند عوامل تعيين‌کننده اصلي بازار به ايفاي نقش مي‌پردازند.

از عوارض سرمايه‌اي شدن مسکن، وجود پديده خانه‌هاي خالي است. بدين معني که مالکان به اميد افزايش قيمت مسکن و به تبع آن افزايش نرخ بازگشت سرمايه، خانه‌هاي خود را به‌رغم وجود نياز در بازار نمي‌فروشند. براي مقابله با چنين رفتاري بايد با استفاده از ابزارهاي سياستي و بدون مداخله مستقيم، هزينه نگهداري خانه‌هاي خالي براي مالکان را به گونه‌اي افزايش داد که خانه‌هاي موجود وارد بازار مسکن شوند.

يکي از موثرترين روشها اخذ ماليات سنگين بر خانه‌هاي خالي است. با استفاده از اين روش، مالکان خانه‌هاي خود را به بازار عرضه کرده که در نهايت منجر به افزايش عرضه مسکن و کاهش قيمت آن خواهد شد. با نگاهي به وضعيت مسکن در 40 سال اخير، به خوبي نمايان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌هاي رکود و رونق تورمي‌بوده است. (سعیدی ، 1390)

واکاوي عوامل تاثير‌گذار نمايان مي‌سازد که به دليل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانيزم‌هاي مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهاي سرمايه اي و ايجاد انتظارات غير عقلايي در بازار، دوره رونق تورمي‌شروع و با افزايش شديد آن دوره رکود و خروج سرمايه‌هاي سرمايه‌اي را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآيند مذکور در دوره‌هاي رکود و رونق نشان مي‌دهد که نسبت حضور تقاضاي سرمايه‌اي و سوداگرانه در اين بازار افزايش قابل ملاحظه‌اي پيدا کرده است.

دانلود پایان نامه

Author: مدیر سایت